韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？
知情人士：韩国对Bithumb Korea前主席Lee涉嫌欺诈案件重新展开调查:8月2日消息，据知情官员周一表示，韩国已对Bithumb Korea交易所前主席Lee Jung-hoon涉嫌欺诈案件重新展开调查。一年前投资者进行首次起诉，对涉嫌Bithumb欺诈案进行了类似的调查，今年7月中旬14名投资者提起二次上诉，首尔市警察厅重新展开调查，BK Group董事长Kim Byung-gun也因涉嫌与Lee Jung-hoon有关的欺诈指控而在接受调查，投资者还向提交了额外的证据，包括录音等证明Lee和Kim之间的勾结。
据悉，投资者在2018年10月向Kim提供了718个比特币和7793个以太坊，当时价值约601万美元左右，目前价值已近4800万美元。Kim表示将要接管Bithumb Korea，并将发行和上市一种名为BXA的代币，但最终并未接管，BAX也并未上市，给投资者造成了巨大损失。
此前消息，Lee涉嫌Kim 1亿美元，以该罪名起诉Lee，但没有拘留。（韩联社）[2021/8/2 1:28:46]
泡沫的形成
声音 | Dunamu CEO：韩国加密货币交易所正着手实施FATF的指导方针:9月4日，韩国加密货币交易所Upbit运营商Dunamu首席执行官Lee Sir-goo在Upbit开发者大会上表示，韩国的加密货币交易所正着手实施金融行动特别工作组（FATF）6月份的指导方针，以遏制其数字资产的犯罪使用。“（韩国的加密货币交易所）正处于讨论的初期阶段，在实施要求时，我们应该考虑当地的参与者，但指导方针也要在全球范围内有效。” 他表示，这样做的计划将通过总部设在首尔的交易所倡导团体韩国区块链协会来实现，他兼任该团体的董事。自2018年1月以来，他一直担任Dumanu首席执行官，并于2011年至2015年间担任韩国移动软件巨头Kakao的前任总裁。 他认为FATF的决定对韩国加密货币交易所有利。根据韩国当局的命令，韩国加密货币交易所必须拥有实名银行账户，并每六个月与一家商业银行续签合同，才能在其交易所接受韩元交易。“当FATF的建议在这里生效时，为加密货币交易所创建账户的银行的负担可能会减轻。”他同时呼吁立法者关注这个问题。[2019/9/4]
韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：
声音 | 政府官员：韩国必须重新评估加密货币政策:据cointelegraph援引ZDNet Korea报道，在首尔举办的Deconomy会议上，韩国政府高级官员表示，该国必须重新评估加密货币政策，以促进加密货币市场的增长和成熟。国民议会第四届工业论坛联合主席Song Hee-kyong表示，政府误解了虚拟货币并试图使其达到真正的货币标准，因此存在各种问题。国民议会第四届工业特别委员会主席Jung Byung-kook强调，政府应保持谨慎态度，并在管理方面对该技术采取保守态度。[2019/4/5]
低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。
现场 | 韩国区块链协会主席：韩国政府正在制定促进区块链行业的政策:金色财经现场报道，6月26日在圣何塞会议中心举行的Blockchain Connect会议上，韩国区块链协会主席Daeje Chin透露了韩国政府对区块链的看法。 他表示，韩国政府怀疑韩国加密货币市场因投资而过热，并开始研究如何进行监管，同时他们正在制定促进区块链行业的政策。[2018/6/27]
供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。
传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。
税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。
泡沫的破裂
韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：
利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。
供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。
传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。
出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。
韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。
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